Vender tu casa en Mallorca: cómo fijar el precio y qué gastos tendrás

Vender una vivienda en Mallorca bien y en un plazo razonable depende sobre todo de tres cosas: un precio realista, una buena presentación y la documentación preparada desde el principio. Además, conviene saber de antemano qué impuestos y gastos tendrás, para calcular lo que realmente vas a recibir. Te lo explicamos paso a paso.

Cómo fijar el precio

El precio de salida es la decisión más importante de toda la venta. Un precio demasiado alto hace que la vivienda pase semanas sin visitas y acabe "quemada" en los portales; uno demasiado bajo deja dinero sobre la mesa.

Para fijarlo, lo razonable es combinar:

• Comparables reales de la misma zona y tipología: ubicación exacta, vistas, orientación, metros, estado, terraza, piscina, aparcamiento.
• El mercado actual, no el de hace unos años: cuánta oferta similar hay y a qué ritmo se vende.
• Los puntos fuertes y débiles de tu vivienda, valorados con honestidad.

Como primer paso, puedes usar la valoración online gratuita de nuestra web en ericsusandfalk.com/PropertyValuation. Te da una orientación rápida y, si quieres, después la afinamos con una visita, porque en Peguera y alrededores dos viviendas en la misma calle pueden valer cosas muy distintas según vistas o estado.

Presentación: fotos y primera impresión

La mayoría de compradores, especialmente los que viven en el extranjero, descubren la vivienda en internet. Unas buenas fotos profesionales, con luz natural, espacios ordenados y sin objetos personales, marcan la diferencia. También ayudan pequeñas reparaciones antes de salir al mercado: pintura, grifos, persianas, jardín y piscina cuidados. Un plano claro y una descripción precisa ahorran visitas que no encajan.

Documentos que conviene tener listos

Tener la documentación preparada acelera la venta y da confianza al comprador y a su abogado:

• Escritura de propiedad y nota simple actualizada del Registro.
• Cédula de habitabilidad: la ley balear de vivienda exige aportar copia de la cédula vigente en la venta o hacer constar que no existe. Si está caducada, conviene renovarla con antelación.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y vender.
• Último recibo del IBI y de la tasa de basuras.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago, si aplica.
• Licencias de obra o legalizaciones de ampliaciones y piscina, si las hubo.
• Si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco para cancelarla en la firma.

Gastos e impuestos al vender

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, lo paga normalmente el vendedor al ayuntamiento (Calvià o Andratx en el suroeste). Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia, aunque se puede optar por calcularlo sobre la ganancia real si resulta más favorable. Si no ha habido incremento de valor, no se paga, pero hay que acreditarlo presentando la declaración.

Impuesto sobre la ganancia: residentes

Si resides fiscalmente en España, la ganancia (precio de venta menos precio de compra, sumando gastos e inversiones acreditadas) tributa en el IRPF en la base del ahorro, con una escala del 19 % al 30 %. Existen exenciones, por ejemplo si reinviertes en tu nueva vivienda habitual o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, con requisitos que debe revisar tu asesor.

Impuesto sobre la ganancia: no residentes

Si no resides en España, la ganancia tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con carácter general al 19 %. Además, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y pagarlo a Hacienda con el modelo 211. Esa retención es un pago a cuenta: después presentas el modelo 210 y, si el impuesto final es menor, puedes solicitar la devolución de la diferencia. Si el vendedor es no residente, también es habitual que en la notaría se retenga el importe estimado de la plusvalía municipal.

Otros gastos

• Honorarios de la agencia, según lo pactado en el encargo de venta.
• Cancelación de la hipoteca, si la hay: notaría y registro de la cancelación.
• Certificados técnicos (energético, cédula) y pequeñas reparaciones.
• Asesoramiento legal o fiscal, especialmente recomendable para vendedores no residentes.

Las cifras de este artículo son orientativas; un abogado o gestor debe confirmarlas para tu caso concreto.

Hablemos de tu vivienda

Si estás pensando en vender en Peguera o en el suroeste de Mallorca, empieza con la valoración online gratuita o llámanos al +34 694 462 346. En Ericsus & Falk te damos una opinión honesta del precio y del proceso, sin compromiso.