Immobilie auf Mallorca kaufen als Ausländer: Schritt für Schritt

Eine Immobilie auf Mallorca als Ausländer zu kaufen ist problemlos möglich und mit guter Vorbereitung nicht komplizierter als in Deutschland. Anders sind vor allem einige Formalitäten und die Rolle von Notar und Grundbuchamt (Registro de la Propiedad). In diesem Ratgeber zeigen wir den Ablauf so, wie wir ihn täglich in Peguera und im Südwesten der Insel begleiten.

1. Die NIE beantragen

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steuer- und Ausländernummer. Ohne sie können Sie weder die Kaufurkunde unterschreiben noch Steuern zahlen oder Strom und Wasser anmelden. Beantragt wird sie beim spanischen Konsulat in Deutschland oder in Spanien bei der Nationalpolizei, meist mit Termin. Beginnen Sie früh, denn Termine sind oft knapp. Alternativ kann ein Anwalt die NIE per Vollmacht für Sie beantragen.

2. Ein spanisches Bankkonto eröffnen

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, in der Praxis aber sehr hilfreich: für die Kaufzahlung und für laufende Kosten wie Grundsteuer (IBI), Hausgeld, Strom und Wasser. Für eine spanische Finanzierung ist es Pflicht. Banken prüfen die Herkunft der Mittel streng, halten Sie entsprechende Nachweise bereit.

3. Suchen, besichtigen, verhandeln

Legen Sie vorab Lage, Gesamtbudget und Nutzung fest. Planen Sie die Kaufnebenkosten von Anfang an ein, sie machen einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus. Ist die passende Immobilie gefunden, werden Preis und Bedingungen verhandelt: Fristen, Möblierung, Übergabetermin.

4. Reservierung und Anzahlungsvertrag (contrato de arras)

Üblich ist zunächst eine Reservierung mit einer kleinen Anzahlung. Die Immobilie wird damit für einige Tage vom Markt genommen, während erste Prüfungen laufen. Danach folgt der Arras-Vertrag: Der Käufer leistet eine Anzahlung, häufig rund 10 % des Kaufpreises, und der Notartermin wird festgelegt. Bei den gängigen „arras penitenciales“ verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Lassen Sie diesen Vertrag deshalb vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt prüfen.

5. Due Diligence: die wichtigsten Prüfungen

Dieser Schritt ist der wichtigste und sollte nicht abgekürzt werden.

Grundbuchauszug (nota simple)

Er zeigt Eigentümer und Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten. Kurz vor dem Notartermin sollte ein aktueller Auszug eingeholt werden.

Baugenehmigungen und Legalität

Das Gebaute muss mit dem Genehmigten übereinstimmen: Baugenehmigung, Bauabnahme und gegebenenfalls legalisierte Erweiterungen oder Pools. Bei Fincas auf rustikalem Land ist besondere Sorgfalt nötig. Hat die Immobilie eine Ferienvermietungslizenz, sollte ihre Situation im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis

Das balearische Wohnungsgesetz verlangt beim Verkauf eine Kopie der gültigen Cédula de habitabilidad oder den ausdrücklichen Hinweis, dass keine existiert. Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht.

Offene Schulden

Lassen Sie sich die letzte IBI-Quittung zeigen und prüfen Sie, ob kommunale Abgaben offen sind. Bei Eigentümergemeinschaften muss der Verkäufer eine Bescheinigung vorlegen, dass das Hausgeld bezahlt ist. Auch Versorgerrechnungen sollten kontrolliert werden.

6. Notartermin und Eintragung ins Grundbuch

Der Kauf wird beim Notar beurkundet. Er identifiziert die Parteien, prüft die Unterlagen und verliest die Urkunde. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, können Sie mit Dolmetscher oder Anwalt erscheinen. Bei der Unterzeichnung wird der Restkaufpreis gezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung, und Sie erhalten die Schlüssel. Danach werden die Steuern abgeführt und der Kauf im Grundbuch eingetragen, das Ihr Eigentum gegenüber Dritten schützt.

7. Nach dem Kauf

Melden Sie Versorger, Grundsteuer und Eigentümergemeinschaft auf Ihren Namen um. Als Nichtresident haben Sie jährliche steuerliche Pflichten in Spanien, auch wenn Sie nicht vermieten. Ein Steuerberater kann das für Sie übernehmen.

Makler und unabhängiger Anwalt: zwei verschiedene Rollen

Ein Maklerbüro wie unseres hilft Ihnen, die passende Immobilie zu finden, kennt die Gegend, koordiniert Besichtigungen, Verhandlung, Unterlagen und Fristen und begleitet Sie bis zum Notar. Wir empfehlen trotzdem immer einen unabhängigen Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, die Due Diligence und die Verträge prüft und Sie bei Bedarf per Vollmacht vertritt. Beides ergänzt sich.

Sprechen Sie uns an

Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in Peguera oder im Südwesten Mallorcas zu kaufen, erklären wir Ihnen den Ablauf gern in Ruhe und unverbindlich, auf Deutsch, Spanisch oder Englisch. Sie erreichen Ericsus & Falk unter +34 694 462 346 oder über unsere Website.