Comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero: guía paso a paso
Del NIE a la firma ante notario: los pasos, documentos y comprobaciones para comprar una vivienda en Mallorca con seguridad siendo extranjero.
Comprar una vivienda en Mallorca siendo extranjero es perfectamente posible y, bien organizado, no es más complicado que hacerlo en tu propio país. Lo que cambia son algunos trámites y la forma de trabajar del sistema español, donde el notario y el Registro de la Propiedad tienen un papel central. En esta guía resumimos el proceso tal como lo vivimos a diario en Peguera y el suroeste de la isla.
1. Obtener el NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para firmar la escritura, pagar impuestos y dar de alta suministros. Se puede solicitar en un consulado español en tu país o en España, ante la Policía Nacional, normalmente con cita previa. Conviene empezar pronto, porque las citas pueden tardar. También es posible otorgar un poder notarial para que un abogado lo tramite por ti.
2. Abrir una cuenta bancaria en España
No es obligatoria por ley, pero en la práctica facilita mucho las cosas: pagos de la compra, domiciliación del IBI, la comunidad, la luz y el agua. Si vas a pedir una hipoteca en España, el banco te la exigirá. Los bancos aplican controles de prevención de blanqueo, así que ten preparada documentación sobre el origen de los fondos.
3. Buscar, visitar y negociar
Antes de visitar, define bien zona, presupuesto total (incluidos impuestos y gastos, que suelen suponer una parte importante del precio) y uso: vivienda principal, segunda residencia o inversión. Una vez elegida la vivienda, se negocia el precio y las condiciones: plazos, mobiliario incluido, fecha de entrega.
4. Reserva y contrato de arras
Es habitual empezar con una reserva, un pequeño depósito que retira la vivienda del mercado durante unos días mientras se hacen las primeras comprobaciones. Después se firma el contrato de arras, en el que el comprador entrega una cantidad, a menudo en torno al 10 % del precio, y se fija la fecha de la escritura. En las arras penitenciales, las más comunes, si el comprador desiste pierde lo entregado y si es el vendedor quien se retira debe devolverlo por duplicado. Por eso es importante que el contrato lo revise tu abogado antes de firmar.
5. Due diligence: las comprobaciones clave
Este es el paso más importante y no conviene acortarlo:
Nota simple del Registro
Confirma quién es el propietario y si existen cargas: hipotecas, embargos, servidumbres. Debe pedirse actualizada justo antes de la firma.
Licencias y legalidad urbanística
Hay que verificar que lo construido coincide con lo autorizado: licencia de obra, final de obra y, si aplica, ampliaciones o piscinas legalizadas. En suelo rústico la revisión debe ser especialmente cuidadosa. Si la vivienda tiene licencia de alquiler turístico, hay que comprobar su situación concreta con un profesional.
Cédula de habitabilidad y certificado energético
La ley balear de vivienda exige aportar copia de la cédula vigente en la venta o hacer constar que no existe. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender.
Deudas pendientes
Pide el último recibo del IBI y comprueba que no haya impuestos municipales pendientes. Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, el vendedor debe aportar un certificado de estar al corriente de pago. También conviene revisar los recibos de suministros.
6. Firma ante notario e inscripción en el Registro
La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario, que identifica a las partes, comprueba la documentación y lee la escritura. Si no dominas el español, puedes acudir con un intérprete o con tu abogado. En el mismo acto se paga el precio pendiente, normalmente con cheque bancario o transferencia, y se entregan las llaves. Después se liquidan los impuestos de la compra y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, que es lo que protege tu titularidad frente a terceros.
7. Después de la compra
Cambia a tu nombre los suministros, el IBI y la comunidad. Si no resides en España, tendrás obligaciones fiscales anuales como no residente, aunque no alquiles la vivienda. Un asesor fiscal puede encargarse de ello.
El papel de la agencia y del abogado independiente
Una agencia como la nuestra te ayuda a encontrar la vivienda adecuada, conoce la zona, coordina visitas, negociación, documentación y plazos, y te acompaña hasta la notaría. Pero recomendamos siempre que el comprador cuente además con un abogado independiente, que trabaje solo para ti, revise la due diligence y los contratos y, si lo necesitas, te represente con poder notarial. Son funciones complementarias, no sustitutivas.
¿Hablamos?
Si estás pensando en comprar en Peguera o en el suroeste de Mallorca, en Ericsus & Falk te explicamos el proceso con calma y sin compromiso, en español, alemán o inglés. Puedes llamarnos al +34 694 462 346 o escribirnos a través de nuestra web.