Kaufnebenkosten Mallorca 2026: Steuern und Gebühren im Überblick

Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft, sollte nicht nur den Kaufpreis im Blick haben. Steuern und Gebühren machen einen spürbaren Teil des Budgets aus und sollten vor dem ersten Angebot klar sein. Hier zeigen wir, welche Kaufnebenkosten 2026 auf den Balearen anfallen und welche laufenden Kosten Sie jedes Jahr einplanen sollten.

Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf von privat zahlen Sie die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Auf den Balearen gilt ein progressiver Stufentarif:

• bis 400.000 €: 8 %
• 400.000,01 bis 600.000 €: 9 %
• 600.000,01 bis 1.000.000 €: 10 %
• 1.000.000,01 bis 2.000.000 €: 12 %
• über 2.000.000 €: 13 %

Jeder Satz gilt nur für den Anteil, der in die jeweilige Stufe fällt. Beispiel bei 700.000 €: 32.000 € (8 % auf 400.000) + 18.000 € (9 % auf 200.000) + 10.000 € (10 % auf 100.000) = 60.000 €, also durchschnittlich 8,57 %.

Zwei wichtige Details:

• Referenzwert (valor de referencia). Seit 2022 ist Bemessungsgrundlage der höhere Wert aus beurkundetem Kaufpreis und dem Referenzwert des Katasteramts. Kaufen Sie darunter, zahlen Sie Steuer auf den Referenzwert. Er lässt sich kostenlos online beim Catastro abfragen.
• Ermäßigte Sätze. Für den Hauptwohnsitz bestimmter in Spanien ansässiger Käufer gibt es ermäßigte Sätze und Vergünstigungen, deren Bedingungen und Wertgrenzen 2026 geändert wurden. Für ein Ferienhaus ausländischer Käufer gelten sie in der Regel nicht.

Neubau: IVA und AJD

Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, fällt statt ITP die Mehrwertsteuer IVA von 10 % an, zusätzlich die Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), deren allgemeiner Satz auf den Balearen 1,5 % beträgt. Für bestimmte Hauptwohnsitz-Fälle gibt es ermäßigte Sätze. Wird ein Neubau später weiterverkauft, gilt wieder ITP.

Notar, Grundbuch und Gestoría

• Notar: Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und hängen vor allem vom Kaufpreis und Umfang der Urkunde ab. Üblicherweise zahlt der Käufer die Kaufurkunde, sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): ebenfalls nach Gebührenordnung. Erst die Eintragung schützt Ihr Eigentum gegenüber Dritten.
• Gestoría: Viele Käufer lassen Steuererklärung und Eintragung von einer Gestoría erledigen, gegen ein überschaubares Honorar.

Im Vergleich zu ITP oder IVA sind diese Posten zusammen eher klein; lassen Sie sich trotzdem vorab einen Kostenvoranschlag geben.

Anwalt

Wir empfehlen immer einen unabhängigen Anwalt. Die Honorare variieren: Manche Kanzleien arbeiten mit Pauschalen, andere mit einem Prozentsatz des Kaufpreises, häufig um 1 %. Lassen Sie sich das Angebot schriftlich geben.

Kauf mit Finanzierung

Seit dem spanischen Hypothekengesetz 5/2019 trägt bei Darlehen an Privatpersonen die Bank die Notarkosten der Darlehensurkunde, Grundbuch, Gestoría und die Steuer (AJD) auf die Hypothek. Der Käufer zahlt das Wertgutachten (tasación), eine eventuelle Bearbeitungsgebühr und gewünschte Kopien. Nichtresidenten erhalten meist eine Finanzierung über einen geringeren Anteil des Wertes als Residenten; sprechen Sie früh mit der Bank.

Laufende Kosten

Grundsteuer IBI und kommunale Gebühren

Die IBI setzt die Gemeinde auf Basis des Katasterwerts fest: für Peguera und Santa Ponça die Gemeinde Calvià, für Camp de Mar und Port d'Andratx die Gemeinde Andratx. Hinzu kommt in der Regel die Müllgebühr.

Hausgeld (comunidad)

Bei Wohnungen und Anlagen mit Gemeinschaftsflächen fällt ein Hausgeld an, das je nach Pool, Garten, Aufzug oder Hausmeister stark schwankt.

Einkommensteuer für Nichtresidenten

Wer nicht in Spanien wohnt und nicht vermietet, versteuert jährlich ein fiktives Einkommen: 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn dieser im gesetzlich vorgesehenen Rahmen revidiert wurde. Darauf gilt ein Steuersatz von 19 % für Residenten der EU bzw. des EWR, sonst 24 %. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen besteuert. Erklärt wird mit dem Formular 210.

Sonstiges

Gebäudeversicherung, Versorger, Instandhaltung und bei größeren Vermögen eventuell Vermögensteuer, die Ihr Steuerberater prüfen sollte.

Faustregel

Bei Bestandsimmobilien sollten Sie für ITP und alle übrigen Kaufnebenkosten als Orientierung mindestens 9 bis 10 % des Kaufpreises einplanen, in höheren Preisklassen mehr.

Alle Angaben sind Orientierungswerte; lassen Sie sie für Ihren Fall von einem Anwalt oder einer Gestoría bestätigen.

Ihre Kosten konkret berechnen

Ericsus & Falk hilft Ihnen, das Gesamtbudget für einen Kauf in Peguera und im Südwesten Mallorcas realistisch einzuschätzen, und stellt den Kontakt zu bewährten Fachleuten her. Rufen Sie uns an: +34 694 462 346.

---

Titelbild: Arieleisenhammer, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.